Récemment, le Laboratoire de la production d’architecture (Lapa) de l’EPFL a élaboré un scénario pour le développement urbain de l’agglomération genevoise, intitulé «Une constitution urbaine pour Genève». L’une des thèses majeures de cette étude est qu’une grande partie du développement prévisible du canton pourrait s’effectuer en densifiant les quartiers de villas situés en première couronne de la rive droite, entre Cornavin et Cointrin, mesure permettant, selon les auteurs, d’y réaliser 20 000 logements d’ici 2030. Cette proposition s’inscrit en parfaite cohérence avec les politiques fédérales et cantonales d’aménagement du territoire, qui prônent une ville compacte pour lutter contre la consommation d’espaces naturels et agricoles, éviter le mitage du paysage, diminuer les déplacements motorisés, etc.
Séduisante dans ses principes, la proposition ne dit malheureusement pas grand-chose sur la manière d’y parvenir. Le Lapa donne ainsi l’illusion qu’il existerait une réponse simple et logique au défi du développement urbain genevois: selon lui, il suffirait de changer l’affectation des terrains, d’assouplir les règles de construction et de nommer un architecte cantonal pour que la question soit réglée. Ce faisant, il reproduit une très étonnante et très persistante ignorance de la réalité du terrain: une réalité faite de multiples freins et obstacles à la densification de la zone de villas, sur lesquels nous souhaitons revenir ici.

La psychologie individuelle constitue un premier frein; peut-être le plus difficile à desserrer. La villa représente encore et toujours une forme de vie résidentielle convoitée. Gage – réel ou imaginé – d’une bonne qualité de vie, opportunité d’accéder à la propriété privée, la villa permet aussi l’affichage d’un statut social, dans un contexte géographique où l’homogénéité sociale du voisinage est assurée. Autant de bonnes raisons de s’opposer à la mutation des zones de villas de la part de ceux pour qui cette forme d’habitat peut correspondre à un idéal, à un projet de vie.

Les dispositifs légaux et réglementaires forment un deuxième obstacle. Les règles de police des constructions qui ont conduit à la constitution du tissu pavillonnaire reposent sur un principe cardinal: la distance de construction entre voisins. Or, densifier, c’est rapprocher, mélanger, partager un même espace, soit un bouleversement du tissu bâti autant que du tissu social. En outre, les instruments d’urbanisme ont principalement été conçus pour des urbanisations modernes en extension sur des terrains libres: ils sont largement inopérants pour résoudre les difficultés très spécifiques du renouvellement urbain, de la construction de la ville sur elle-même.

Les stratégies fiscales des collectivités locales représentent un troisième élément de blocage. De nombreuses communes rechignent à vouloir densifier leur zone de villas par peur de voir disparaître les «bons contribuables». Les revenus escomptés par l’arrivée de ces propriétaires supposés opulents sont souvent la motivation économique qui pousse des collectivités à opter pour la construction de nouveaux quartiers de villas.

Les mécanismes économiques constituent également une source de difficulté. La densification d’un tissu de villas exige en général le regroupement de plusieurs parcelles pour réaliser un immeuble. Il faut donc non seulement acquérir les terrains un à un, mais aussi les constructions qui sont dessus. Des fonds doivent ainsi être immobilisés pendant une longue période, jusqu’à réunir plusieurs parcelles contiguës. Pour les opérateurs, cela constitue un investissement lourd, d’autant plus que le résultat n’est pas garanti. En effet, les incertitudes et difficultés liées à des projets qui viennent s’insérer dans des quartiers bâtis, occupés, vécus, appropriés par une population en place rendent ces opérations aléatoires. En ville de Genève, où le prix des terrains et de l’immobilier atteint des sommets, le problème est particulièrement difficile à surmonter.

Enfin, les protecteurs de la haie et du hérisson ne sont pas les derniers à s’opposer à la densification des quartiers de villas. Luttant contre le «bétonnage des derniers poumons de verdure», de nombreux défenseurs de l’environnement se joignent au discours anti-urbain, considérant toujours le développement urbain comme un prédateur des espaces naturels, auxquels ils assimilent volontiers les jardins des villas.

On pourrait multiplier les exemples démontrant que la densification de la zone de villas est une affaire complexe et difficile, pour laquelle collectivités et urbanistes sont peu outillés. Le secteur de Cointrin illustre la réalité du terrain: entre l’avenue Louis-Casaï et le chemin des Sapins, les terrains sont en troisième zone de développement (soit l’affectation qui permet la réalisation d’un tissu urbain dense) depuis cinquante ans. Pourtant, aujourd’hui, cet espace est toujours entièrement occupé par des villas, à l’exception d’un seul immeuble offrant une dizaine de logements, réalisé en 2006 sur une parcelle de 1290 m2, qui a nécessité douze ans de procédures (plan localisé de quartier).

On ne peut continuer à occulter cette réalité. L’exercice prospectif du Lapa portant sur la densification de la zone de villas est peut-être un bel exercice d’école. Mais en faisant abstraction du contexte socio-économique, institutionnel et spatial dans lequel il prend place, sa portée est forcément réduite: l’urbanisme incantatoire ne suffit pas à transformer la ville.

Notre propos ici n’est pas de critiquer les principes d’une ville compacte et hétérogène – la densification qualifiée de la zone de villas, dans bien des contextes, est assurément souhaitable. Il consiste plutôt à attirer l’attention sur le fait qu’une solution à la crise du logement et au développement de l’agglomération demande des moyens autrement plus contraignants que l’énonciation de bonnes intentions.

Cette problématique n’est pas spécifique à Genève. La stratégie mise en place dans le Canton de Vaud prévoit une concentration de la croissance (+ 100 000 nouveaux habitants attendus) dans les centres urbains, accompagnée d’une stricte limitation du développement des villages. Hélas, cette stratégie produit des effets contraires à ceux attendus: les villes peinent à produire des nouveaux logements en suffisance (trop compliqué, trop cher, trop difficile, trop de voisins opposés), ce qui oblige les populations demandeuses à chercher des habitats toujours plus éloignés. In fine, cette situation profite aux propriétaires fonciers et immobiliers notamment, dont les biens, toujours plus rares et demandés, prennent de plus en plus de valeur.

Le dernier communiqué de presse de l’Office fédéral de la statistique1 apporte un éclairage cru sur cette réalité: alors que la production de logements augmente de près de 30% dans les petites communes (jusqu’à 2000 habitants), elle diminue de près de 20% dans les villes des cinq grandes agglomérations2 (- 32,2% à Genève!).

En tant qu’urbaniste praticien, confronté quotidiennement à la question de la mise en oeuvre des projets, je crains que ces plaidoyers, déconnectés de la réalité, ne contribuent à entretenir la crise du logement. En faisant miroiter la possibilité de réaliser 20 000 logements, proches des infrastructures et des équipements, sans déclasser la zone agricole, on continuera à surseoir aux mesures urgentes, indispensables pour produire du foncier rapidement urbanisable. I